下町の二世帯町工場とBCP対策

敷地は、東京の伝統的な下町地区墨田区北部。昭和の頃は、ものづくりの町として数千の事業所が町中に建っていた地域です

創業者夫婦と、その息子夫婦で営んでいる金属金型の工場の建て替えです。創業時から使っている建物は築50年を超える木造でした。

正面入口は、高さ3.2mの扉
外観 夜景

まずは、ライフプランの作成から始めました

町工場の建て替え時に考えるのは、何でしょうか?普通は、現在ある工場と同じ広さの工場スペースと二世帯それぞれの住宅の広さを確保した面積の建物の工事費を概算で算出し、その資金確保のため融資の相談を金融機関とすることでしょうか。

しかし、町工場の場合、事業と経営者の生活は深く結びつきあっています。工場の建て替えのために生じる返済金に利益を充てるために、給与を減らすことで、子供の学費が足りなくなるなんてことも起こりえます。

本計画では、経営者のライフプランをファイナンシャルプランナーが作り、工場の建て替えにかけられる金額を算出。その金額に合わせて建物の設計を進めました。言ってみれば、通常とは逆の方法で設計しています。

1階工場 柱のない空間 天井高さ3.2m

逆読みの工事費決定

通常だと、必要な広さの建物を計画し、その結果として工事費が決まりますが、今回は、ライフプランから考えて返却可能な金額に合わせて建物の計画をしています。

だからといって必要な広さが確保できないなんて事はありません。将来のライフプランの変化と、工事費の返済計画の間で調整をすることになります。

例えば、

今は、同居している子供部屋を、ちょっとした改修で、貸室にすることで家賃収入を得るとか、

同居の親世帯の住戸を将来、そのまま賃貸住宅として貸すことで家賃収入を得る。

等のことが可能です。こういったライフプランに対応する建物を設計しておけば、事業の継続、発展、承継が可能になってきます。

子世帯のLDK 右の小上がりと一体に利用
子世帯のLDK 小上がりと障子で仕切って利用

making

今回の工事で一番苦労したのは、施工者対応でした。最初に建物にかけられる費用を算出し、その範囲に収めるよう工事業者の選定をしたのですが、あるリスクがあります。

通常は、何度か施工をお願いした業者に相見積もりをお願いし、その中で安い業者に工事を発注しますが、今回は、もう一歩踏み込んで、安さ優先で業者を選定しました。

まずは、解体業者ですが、3社に見積をお願いし、一社は412万円、一社は245万円、もう一社は228万円でした。今回は、全体の工事費を極力抑える方針なので、当然228万円のところにお願いしましたが、ここが結構曲者でした。

お願いするときに気になったのが、社長が外国人、中東からの難民とのことでしだ。難民ということで苦労しているということで、むしろ、一生懸命に日本に溶け込もうとしている姿勢に好感をいだき、お願いしたのです。

ところが、実際に解体工事が始まってみると、基礎のコンクリートが想定以上なので、追加の工事費をもらいたいとゴネ始めました。これには正直、困惑しました。解体工事は、施主からの直接発注で契約してもらっているので、設計事務所の管理業務ではないのですが、自分の物件で起きている理不尽なトラブルを見過ごすわけにもいきません。

「この基礎は、通常の基礎に比べ特段頑丈なものではなく通常の解体工事の範囲内ですよね。」と元難民の外人に伝えるのですが、大きな声でまくしたて「建築士は信用できない!」などと言って、一向に納得しようとしないのです。でも、どんなにわめこうが、騒ごうが「駄目なものはダメ」と繰り返し伝えることで、最後には納得していましたが、これが、彼の手口なのかとも思ってしまいました。

日本では、下請けの業者や職人もこれほど激しく主張してくることは滅多にありませんが、外国の方は、無理なこともまず主張し、拒否されれば従う。という姿勢なのでしょうか?

建築の現場も、海外からの人材が多くなってきているので、こういった激しい主張に対しても「ダメなものはダメ!」とはっきり、きっぱりと伝えていかなければならないのでしょうね。

次に苦労したのは、鉄骨の業者です。この業者は新潟に本社がある業者ですが、建築全体の元受け業者の下請けの業者になります。そして実際の政策は更に下請けの福島の鉄工所でした。

この新潟の業者はホントひどかった!鉄骨の製作図をチェックして返しても、チェックした通りに訂正されない。トータルで8回も製作図をチェックしました。もう、自分で製作図を書いた方が早いくらいです。

鉄骨の工場検査に行くと、全ての部材がすべて揃っているはずが、長さを切りそろえた柱があるだけ。「製品はどこにあるんだ?」と聞いても、要領の得ない返答で、まったくらちがあきません。

こんなチグハグナことになった原因は、鉄骨の下請けなどやったことがないビルのメンテナンス会社が、わずかに経験のある人間を雇って、発注を任せたり、図面を外注に書かせたりしていたからでした。

実際に鉄骨を作る鉄工所と元受けの間に、現場を理解しない者が入り、情報が正しく伝わらないばかりか間違った訂正指示を出し、製作図の精度が下がるのである。延々と続く空しい伝言ゲーム。製造の両端が熟達していてもその中間に未経験者が入ってることの悲劇です。

程度は違うが、最近こういうことが多い。仕事が細分化され定型的なことであれば、マニュアル通りにやれば何とかこなせるるが、それらが複合化され、様々なものとのつながりが出てくるようなことに対して、全く応用が利かないようです。

対応する人間の能力が下がっているのか? 社会が複雑になっているのか? わかりませんが、一人ひとりの守備範囲が狭くなってきていると感じます。設計図面を理解し、製作図を作る人、製品を作る人との間をつなぐ接着部分をしっかり調整できる能力に欠けているのでしょうね。

ガッカリした製品検査(福島)
レベルに達した製品検査(福島)

かなや設計 環境建築家 金谷直政

下町ドンツキの家

路地の突き当たり12坪の敷地に建つ

ここは、東京の下町墨田区京島。都心の近くでありながら、木造の低層住宅が密集している地域です。

また、曲がりくねった道が特徴で、独特な景観を作り出しています。

歩いていると、猫が寝ていたり、子供が道路に線を引いて遊んでいたり、どこか懐かしく心地よい街ですが、都内有数の木密地域として震災時の危険性が話題になっている地域です。

そんなこともあり、本建物では、耐震等級3の強度で設計してあります。

1.5倍の耐震強度!

耐震等級3とは、建築基準法で必要とされる強度の1.5倍の強度になります。災害時には絶対に壊れてはいけない警察署や、消防署と同じ強度です。

それだけの強度にすると建設費も高くなると思いがちですが、実は、通常の建物とあまり変わりませんでした。耐震性を高くするとフラット35の金利が安くなるのでトータルではむしろ徳なくらいでした。

そんな、典型的な東京の下町にあった古い木造の家の建て替えの相談を受けました。

2階LDK 光を取り入れる高窓はキャットウォークになっている
2階LDK見返し キャットウォークにつながる段々の棚は、猫の階段
階段、棚、手摺はシラカバ合板

かなや設計 環境建築家 金谷直政

設計料無料ということ

環境建築家の金谷です。

東京の下町、墨田区京島で設計事務所をやっています。所員が数名と、ネコがいるこじんまりとした設計事務所です。

最近、アパートの施工不良が巷をにぎわせています。一つはレオパレス21の界壁が無い共同住宅。もう一つは大和ハウスの共同住宅の外部廊下の柱部分の認定不適合です。

レオパレスについては、壁が薄くて音がまる聞こえという話は以前から良く聞いていたので、「やっぱりね~、そだねー」って感じです。隣の住戸との間の界壁が不十分だと、やはり音は良く聞こえてしまいます。レオパレスあるあるですが、宅配便が玄関のチャイムを鳴らすと、同じ階の住民が一斉に、玄関のドアを開ける。という笑い話も聞きますが、本当だとしたら笑い事ではありませんね。

一方、大和ハウスについては、歴史もありますし、あくまでもイメージですが、コンプライアンスもしっかりしていそうで、まさか、そんなことが起こるとは思いませんでした。

また、施工不良ではありませんが、積水ハウスの浜松支店でも、2009年に、確認申請書の副本を偽造したという事件がありました。

なぜ、こんなことがおこるのでしょうか?表題にも書きましたが、このいずれの事例も発注者に対して「設計料が無料」もしくは、非常に安く示されています。それが、どういう事かというと、発注者の立場に立って、建物の出来を確認する専門家が居ないということです。

いづれの場合も、会社という組織が主体となり、技術者を雇い、会社の方針の元、技術者に対して指示しコントロールしています。そういった雇用関係では、本来、施工の間違いを正すべき設計者が、自分の役割をまっとうすることができるのでしょうか?

言いたくは有りませんが、会社の利益に背いて不正を正す設計者は、社内では「技術者は融通が利かない!」「仕事を取ってきているのは営業なのに、エラそうなことを言うな!」と言われることは想像に難くありません。

ですから、法律では、建物を作る際には、施工者と設計者を明確に分け、建築士という資格を設けているのです。設計料無料の住宅メーカーや不動産業社などの会社は、社内での設計技術者の発言力が弱いということに他なりません。

建物の安全を確認するべき設計者が、専門外の上司や営業職に遠慮しながら設計・監理をしているような建物は、例えるなら、薬局が内科医を雇って大量の処方箋を出して利益を上げるようなものです。

イメージして下さい。巨大な薬局が経営している病院!そこでは内科医を雇っています。内科医は一生安泰な職場と高額な報酬が得られ、さらに定時にきっちり変えることが出来るので、気に入って勤めています。病院の医院長は医者ではなく薬局の社長です。

「診察料は無料」のこんな病院、あなたは信用できますか?いっぱい処方箋を出してくれます。それは、薬局が儲かるから。そんな病院に行ってみたいですか?

もちろん、こんな病院はありません。今は、基本的に医薬分業で、病院と薬局は別の法人が経営する必要があります。利益を上げようとする経営者と真摯に医学という真理を行う医者は、独立した立場にあります。医療の世界では当然なことが、建築の世界では、曖昧になっています。

むしろ、利益を最優先する住宅メーカーや不動産会社の方が、CM等を通して、私たちにアピールしてきて、イメージUPに努めてきているのです。

設計料無料に払う代償は大きいと思います。

施工者とは別の立場で行う現場監理

投資について

こんにちは、環境建築家の金谷です。

投資と聞くと、リスクがあってとても危険なイメージをお持ちの方もいるかと思います。確かに、全くリスクがないかと言うと、そうではありませんが、リスクを正しく理解し、無理のない範囲で投資を行えば、きっと、あなたの資産形成を助けくれます。

株、債券、投資信託、REIT(リート)など、投資と言っても、様々な投資があります。特に株が投資のイメージが強いかと思います。最近では、株主優待などの福次的効果が着目され株を身近に感じる方もいるのではないでしょうか。

ところで、投資と聞くと、なんだか博打のようなイメージを持っている方、または投資には全く興味がないという方も、自分でも知らないうちに投資の恩恵を受けているモノがあのです。なんだかわかりますか?

それは、生命保険などの保険です。

保険会社は、保険契約者から預かったお金を様々な投資対象に投資します。もちろん比較的安全な国内債券、外国債権や国内の優良株式に投資し、その運用益を生命保険の払い戻し金などに充てています。ですから、もしものための備えとして加入している保険であっても実は、リスクを抱えながら投資によって、皆さんから預かった保険料を運用し、資金を増やしているのです。

何故、リスクを抱えてまでもそんなことをするのでしょうか?

2018年現在、銀行の金利は、三大メガバンクの1年定期で0.01%です。100万円預けて100円!これでは、利息とは名ばかり、手数料を引いてしまえばマイナスにもなりかねません。

ですから、低金利の貯蓄よりも、よりリターンの多い投資は、将来の資産形成にとても重要な方法なのです。

公的年金も、国内債券35%、国内株式25%、外国債券15%、外国株式25%と分散投資をし、収益を上げています。もちろん、約束されたものではないので、2008年にあったリーマンショックの後は、2年間、単年度収益はマイナスになっていました。

しかし、長期的に見れば、リスクをとりながら投資し続けることでトータルの収益はプラスになっています。リーマンショックのようなめったに起こらない変動があっても、直近の2・3年の乱高下に惑わされずに5年、10年と持ち続けていれば、増えていることからも、投資が資産を増やす有効な方法だと言えるのではないでしょうか?

しかし、ここで注意しなければならないのが、どういったものに投資するかということです。

プロのトレーダーが、日々の株価の変動に目を光らせている投資信託でさえ、うまくいっているものばかりではありません。ましてや、我々のような一般の人間が、新聞やニュースで得られる情報で売買して、確実に収益を上げることなんて、確実性がまったくありません。

ファイナンシャルプランナーとして、オススメなのは、投資信託の中でも、日経平均株価や、TOPIX連動のインデックスファンドのような低い手数料で、比較的長期にわたって、投資を続けることではないかと思います。

年金積立金全体の収益(単年度)2017厚労省